Witaj na stronie Elżbiety Stanisławskiej
Witaj na stronie Elżbiety Stanisławskiej
Inwestycja w nieruchomości od lat miała opinię bezpiecznej i rentownej. Pogląd ten wzmocniły ostatnie wzrosty cen w sektorze mieszkań. W 2022 i 2023 stawki popularnych metraży szybowały w górę z kwartału na kwartał. Trend ten przyniósł sporo korzyści właścicielom mieszkań, którzy nabyli je na przestrzeni ostatnich 5 lat i później. Czy jednak inwestycja w mieszkanie zawsze wiąże się z pewnym zyskiem? To pytanie jest szczególnie ważne, gdy rynek przechodzi gruntowne zmiany.
Zbytnia wiara w inwestycyjny potencjał sektora nieruchomości może się skończyć rozczarowaniem. Nieprzemyślana inwestycja może wiązać się z bardzo niską lub wręcz ujemną stopą zwrotu. Dlaczego tak się dzieje? Aby to zrozumieć, trzeba spojrzeć na rynek bardziej perspektywicznie. Ceny mieszkań rosły jeszcze przed pandemią, ale wzrost ten był stabilny i wynikał z dobrej kondycji rynku. Średnie wynagrodzenia były coraz wyższe, a kredyty coraz bardziej dostępne. Dzięki temu szersza grupa inwestorów mogła sobie pozwolić na własne lokum. Dziś sytuacja wygląda zupełnie inaczej.
Dwa duże wstrząsy nie tylko dla sektora nieruchomości, czyli pandemia i wojna w Ukrainie, zupełnie zmieniły sytuację gospodarczą i nastroje inwestycyjne. Spore wahania poziomu stóp procentowych to tylko jeden z czynników wpływających w tamtym czasie na popyt. Rynek mieszkaniowy w tym sektor najmu był wtedy pod wpływem zjawisk bez precedensu. Z tej perspektywy można ocenić jak niezwykle trudno oszacować rentowność inwestycji w tak niepewnym czasie.
W trudnym momencie dochodzenia do równowagi gospodarczej rząd wprowadził program pomocowy dla kredytobiorców, czyli Bezpieczny Kredyt 2%. Jego popularność wpłynęła pobudzająco na popyt, co mogło być jednym z powodów utrzymującej się drożyzny. Był to z pewnością niełatwy moment dla osób planujących zakup mieszkania. Z jednej strony pożyczki hipoteczne stały się bardziej dostępne, z drugiej oferta odpowiednich lokali szybko się kurczyła.
Dziś obraz rynku można uznać za bardziej ustabilizowany. Spodziewano się, że wzrosty wynagrodzeń i zapowiadane obniżki stóp procentowych wpłyną na lepszą dostępność mieszkań. Dodatkowym wsparciem w tym procesie miało być nowe rządowe działanie, czyli kredyt #naStart. Obecnie wiadomo, że wartość oprocentowania kredytów w tym roku nie spadnie. Prócz tego losy następcy BK2% stoją pod znakiem zapytania. Bez wsparcia dla popytu w postaci tanich kredytów można się spodziewać, że aktywność inwestorów spadnie. Jeśli tak się stanie, mamy szansę na zatrzymanie wzrostów cen, a to sprawi, że rentowność inwestycji spadnie.
Warto przy tym dodać, że na rynku najmu przez dłuższy czas warunki dyktowali rentierzy, jednak ten etap już minął. Gorączka, jaką w tym sektorze rynku wywoływali emigranci opadła, a część osób odpłynęła z rynku, aby skorzystać z BK2%. Tymczasem podaż mieszkań do wynajęcia wciąż jest wysoka, dzięki czemu najemcy mogą korzystać z bogatszej oferty i lepszych warunków lokatorskich.