Kiepskie perspektywy przed rynkiem wynajmu mieszkań

W okresie przed pandemią, w jej trakcie oraz zaraz po rynek nieruchomości mieszkaniowych przeżywał rozkwit. Na gwałtownych zmianach ucierpiały nieruchomości komercyjne – plajtowało coraz więcej biznesów, a pracownicy przenosili się z biur do swoich domów, na pracę zdalną, przez co popyt na lokale usługowe, handlowe i biurowe spadał. Za to, wbrew oczekiwaniom, mieszkania i domy się obroniły. Zarówno jeśli chodzi o ich sprzedaż, jak i wynajem. Dodatkowym propopytowym impulsem (i to bardzo silnym) była wojna w Ukrainie, która spowodowała napływ setek tysięcy uchodźców. Przez wiele miesięcy właściciele mieszkań na wynajem byli w komfortowej sytuacji – stawki nieustannie rosły, a mimo to chętnych było mnóstwo i znalezienie nowego lokatora często zajmowało kilka godzin. Jednak obecnie trend ten ulega odwróceniu – coraz więcej danych świadczy o tym, że segment mieszkań na wynajem czekają gorsze czasy.

Co napędzało rynek najmu mieszkań w ostatnim czasie?

Możemy mówić o trzech głównych czynnikach. Pierwszy to wysokie ceny mieszkań oraz bardzo dynamiczne wzrosty tych cen. Coraz więcej osób nie było stać na nabycie własnego lokum, więc musiały decydować się na najem. Stawki za metr kwadratowy rosły na tyle dynamicznie, że przy gorszych zarobkach był realny problem z odłożeniem na wkład własny. Drugi kluczowy czynnik to inflacja i spowodowany nią wzrost stóp procentowych. Decyzje RPP przełożyły się na gwałtowne podniesienie kosztów kredytu – nie tylko wzrosła comiesięczna rata, ale też spadła zdolność kredytowa. To spowodowało wypadnięcie z rynku kolejnej dużej grupy potencjalnych nabywców. Ostatni, trzeci czynnik, to atak Rosji na Ukrainę. Potężna fala uchodźców trafiła do naszego kraju. Spora ich część zaczęła szukać dachu nad głową na własną rękę, nie korzystając z rządowej opieki – oni trafili na rynek najmu i wygenerowali potężny impuls popytowy.

Dlaczego rynek najmu mieszkań gwałtownie zwalnia?

To, że w segmencie mieszkań na wynajem sytuacja jest coraz gorsza, widać w kolejnych odczytach. Przykładowo w raporcie Expandera i Rentier.io widać coraz powszechniejsze spadki stawek najmu. Jak zwykle najlepiej trzymają się małe mieszkania w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach, jednak już w przypadku średnich i dużych wynajmujący coraz bardziej spuszczają z tonu. Interesujące są również wyniki badania nastrojów pośredników w obrocie nieruchomościami (INPON) za II kwartał 2023 przeprowadzanego przez portal Nieruchomosci-online.pl. Wśród agentów widać optymizm. Dotyczy to całego rynku, jednak, co znamienne, najgorzej oceniają sytuację w segmentach kawalerek i większych mieszkań na wynajem. Wzrost optymizmu był tu nawet mniejszy niż w przypadku segmentów lokali usługowych i biurowych.

Co wpływa na tak kiepskie odczyty? W tych danych widać już początek trendu spadkowego i wielu landlordów zastanawia się, co tak nagle odmieniło sytuację. Aby to wyjaśnić, wróćmy do wcześniej wymienionych czynników, które napędzały koniunkturę. To właśnie ich zanikanie sprawia, że chętnych na najęcie mieszkania jest coraz mniej.

Zacznijmy od cen mieszkań – te co prawda nie spadły, jednak w ostatnich miesiącach wzrosty wyhamowały. Do tego zaczęła spadać inflacja, ludzie oswoili się z nowymi realiami ekonomicznymi i ustąpił lęk przed dużymi inwestycjami. Do tego podwyżki płac zaczęły nadrabiać inflacyjne straty. Kolejny czynnik, czyli niedostępny kredyt, również szybko został zniwelowany. Rząd, zgodnie z zapowiedziami, w lipcu uruchomił program “Bezpieczny Kredyt 2%”. Jego beneficjenci nie dość, że przez 10 lat mają zagwarantowane dopłaty do comiesięcznej raty kredytu, to ich zdolność kredytowa jest wyliczana z uwzględnieniem tego bonusu. Dzięki temu na rynek wrócili klienci kredytowi. Jeśli chodzi o wojnę w Ukrainie, to niestety nadal trwa, lecz uchodźców w naszym kraju ubywa – albo wracają do siebie, albo jadą dalej na Zachód.

Na koniec wróćmy jeszcze do “Bezpiecznego Kredytu 2%” – coraz więcej analityków uważa, że będzie on miał bardzo duży wpływ na rynek mieszkań na wynajem. Wynika to z tego, że zakup mieszkania z rządowymi dopłatami jest tańszy niż najem takiego lokalu. Nieuniknione jest więc, iż spora część najmujących zdecyduje się nabyć własne M.