Witaj na stronie Elżbiety Stanisławskiej
Witaj na stronie Elżbiety Stanisławskiej
Odziedziczyłeś działkę? Lub może kupiłeś ją w celach inwestycyjnych? Albo też zmieniłeś życiowe plany i już ci niepotrzebna? W tych wszystkich sytuacjach przyda ci się garść informacji o tym, jak się zabrać do sprzedania działki. W tym artykule znajdziesz porady zebrane przez osoby zajmujące się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami.
Nie zawsze właściciel działki ma dobre rozeznanie o jej stanie fizycznym oraz prawnym, a jest to kluczowe dla sprzedaży. Często niewiedza wynika z tego, iż w posiadanie gruntu weszło się niejako mimowolnie, np. otrzymało się go jako spadek. W takich sytuacjach może być nawet tak, że właściciel nigdy nie widział nieruchomości lub widział ją dawno temu. Jeżeli tak jest, pierwsze co powinieneś zrobić, to udać się na miejsce, aby osobiście ocenić stan swojego majątku.
Będąc na miejscu możesz sprawdzić, w jakim stanie jest działka. Bardzo ważne jest, czy mocno zarosła, czy jest już zadrzewiona, czy nie ma na niej śmieci (pozostawionych przez poprzednich właścicieli lub gdy ktoś urządził sobie na niej dzikie wysypisko), czy jest ogrodzenie, jak daleko jest droga oraz media. To się zmienia, więc warto sprawdzić na bieżąco – jeśli lata temu działka była bez asfaltowej drogi i bez dostępu do mediów, nie oznacza to, że nadal tak jest, bo być może “cywilizacja” dotarła już bliżej. Niektórych parametrów działki nie sprawdzisz samodzielnie. Może być ci potrzebny geodeta – do pomiarów. Warto też skontrolować stan wód gruntowych i upewnić się, czy działka nie podmaka.
Oprócz fizycznego stanu trzeba też ocenić stan prawny. Tutaj nieodzowne jest zajrzenie do księgi wieczystej, gdzie znajdziesz wszystkie wpisy dotyczące właścicieli oraz ewentualnych obciążeń.
Rodzaj działki bardzo mocno wpływa na jej cenę – ziemia rolna kosztuje dużo mniej niż działki budowlane (ale też wiążą się z nią mocne ograniczenia kupna i sprzedaży). Działka jest określonego typu, co nie znaczy, iż nie można tego zmienić. W niektórych wypadkach będzie to możliwe i dzięki takiemu zabiegowi możesz znacznie podnieść wartość nieruchomości. Jeśli np. masz grunt rolny i uda ci się go odrolnić, a następnie przekształcić w działki budowlane pod zabudowę jednorodzinną – zarobisz na tym kilka razy więcej.
Po określeniu przeznaczenia, zastanów się też, czy nie jest wskazany podział działki. Wracając do już przytaczanego przykładu – działki rolne są zazwyczaj spore, liczą hektar lub więcej powierzchni. Za to działki budowlane pod domy to obecnie około 10 arów. Czyli w hektarze masz potencjalnie 10 działek budowlanych. Jeśli to odrolnisz, przekształcisz i podzielisz, często za jedną działkę dostaniesz więcej niż dostałbyś za cały niepodzielony grunt.
Tutaj możesz zastosować prostą metodę porównawczą i sprawdzić ogłoszenia podobnych działek w okolicy. Wtedy swoją wycenisz na zasadzie analogii. Jednak często to może być problematyczne i warto skorzystać z usług rzeczoznawcy, który sporządzi operat szacunkowy. Przy wycenie istotne są cechy okolicy oraz planowane inwestycje. Poznasz je sprawdzając miejscowy plan zagospodarowania terenu – stąd dowiesz się czy np. niebawem obok powstanie dobra droga lub czy okolica w ciągu najbliższych lat zostanie pokryta zabudową jednorodzinną.
W tej kwestii masz dwie główne ścieżki – albo samodzielnie dasz ogłoszenie sprzedaży (w którymś z najpopularniejszych portali internetowych z takimi ogłoszeniami), albo skorzystasz z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami. Druga opcja jest dużo wygodniejsza i może cię uchronić przed popełnieniem podstawowych błędów czy to w wycenie, czy w gromadzeniu dokumentacji, czy w samym finalizowaniu transakcji.
Jeżeli decydujesz się na samodzielną sprzedaż, pamiętaj o kilku rzeczach: