Witaj na stronie Elżbiety Stanisławskiej
Witaj na stronie Elżbiety Stanisławskiej
Wynajem mieszkania może być atrakcyjnym źródłem dodatkowego dochodu. Część właścicieli, alby zmaksymalizować zyski, decyduje się na wynajmowanie nieruchomości bez dopełnienia formalności w urzędzie skarbowym. Ukrywanie faktu wynajmu nieruchomości może wydawać się sposobem na uniknięcie opodatkowania, ale w rzeczywistości niesie ze sobą poważne konsekwencje prawne i finansowe.
Zgodnie z polskim prawem, osoba wynajmująca mieszkanie ma obowiązek zgłoszenia tego faktu do urzędu skarbowego tylko w przypadku tzw. najmu okazjonalnego. W Tym przypadku umowa, aby w odpowiedni sposób zabezpieczyć interesy właściciela nieruchomości, musi być zawarta w formie aktu notarialnego. W przypadku najmu tradycyjnego nie ma takiego obowiązku, ale i tak trzeba spełnić określone formalności.
Najem okazjonalny należy zgłosić do właściwego urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Nie ma w tym przypadku termin zawarcia umowy najmu, która może zostać podpisana wcześniej.
Tylko zgłoszona umowa gwarantuje uproszczoną procedurę eksmisji najemcy. Brak zgłoszenia może sprawić, że będzie ona traktowana jak zwykła umowa. W ten sposób właściciel sam odbierze sobie możliwość skorzystania z dodatkowej ochrony na wypadek problemów z najemcą.
Umowy tradycyjnej nie musimy zgłaszać do urzędu skarbowego, ale jesteśmy zobowiązani do regularnego wnoszenia zaliczek na podatek.
W przypadku najmu prywatnego, czyli takiego, który nie jest realizowany za pośrednictwem działalności gospodarczej prowadzonej przez właściciela nieruchomości, będzie on opodatkowany ryczałtem. Oznacza to, że podatek jest płacony od przychodu, którego nie można pomniejszyć o koszty. Za to stawka podatku jest bardzo niska.
Zryczałtowany podatek od najmu wynosi 8,5 proc. dla przychodu do 100 tys. zł rocznie i 12,5 proc. dla nadwyżki ponad próg wynoszący 100 tys. złotych. Właściciel nieruchomości zobowiązany jest do zapłaty zaliczek. Można je wnosić miesięcznie (do 20. dnia miesiąca następującego po pierwszym miesiącu, w którym uzyskano przychód z najmu) lub kwartalnie (do 20. dnia miesiąca kolejnego kwartału po tym, w którym uzyskano przychód).
Niezgłoszenie najmu lub brak wpłaty zaliczeń to nic innego jak unikanie opodatkowania, co kwalifikuje się jako wykroczenie lub przestępstwo skarbowe.
W przypadku wykrycia nielegalnego najmu przez urząd skarbowy właściciel mieszkania może zostać pociągnięty do odpowiedzialności karnej skarbowej. W zależności od kwoty uszczuplenia podatkowego może być to wykroczenie (do ok. 21 000 zł straty dla budżetu państwa) lub przestępstwo skarbowe (powyżej tej kwoty). Sankcje mogą obejmować:
Oprócz kary finansowej właściciel mieszkania będzie musiał uregulować zaległy podatek wraz z odsetkami za zwłokę. Odsetki te naliczane są od dnia, w którym podatek powinien zostać zapłacony, aż do dnia faktycznej zapłaty.
Jeśli właściciel nie dopełni wszystkich formalności , może utracić prawo do opodatkowania ryczałtem. W takiej sytuacji urząd skarbowy może nakazać opodatkowanie dochodu według skali podatkowej, co często oznacza wyższe obciążenie fiskalne.
Oprócz utraty ochrony wynikającej z umowy najmu okazjonalnego właściciel naraża się również na inne konsekwencje prawne. W przypadku szkód w mieszkaniu (np. zalanie, pożar), ubezpieczyciel może odmówić wypłaty odszkodowania. Ubezpieczenie często wymaga ujawnienia, że lokal jest wykorzystywany komercyjnie.
W szczególnych przypadkach, zwłaszcza gdy właściciel osiąga inne dochody (np. z działalności gospodarczej lub świadczeń społecznych), ukrywanie dochodów z najmu może skutkować cofnięciem świadczeń lub nałożenia dodatkowych sankcji.
Warto pamiętać, że urząd skarbowy ma różne narzędzia, którymi może wykryć nieujawniony najem. Może to wynikać z przelewów bankowych, deklaracji śmieciowych lub ogłoszeń zamieszczanych w internecie. Kontrola może być wszczęta także z urzędu, bez wcześniejszego zawiadomienia.