Rząd chce zmienić zasady dzierżaw rolniczych

Pod koniec 2025 roku Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi zaprezentowało projekt ustawy o dzierżawie rolniczej. To pierwszy w historii akt prawny, który w sposób kompleksowy ma uregulować tę formę korzystania z nieruchomości rolnych. Rząd zapowiada rewolucję. Wszystkie dzierżawy niespełniające nowych wymogów mają zostać rozwiązane w ciągu trzech lat od wejścia ustawy w życie.

Dotychczasowe regulacje były wyjątkowo skromne. Kodeks cywilny zawiera jedynie trzy przepisy odnoszące się bezpośrednio do dzierżaw rolnych, dotyczące wypowiedzenia umowy, jej zakończenia oraz rozliczenia kosztów zasiewów. Brak szczegółowych zasad dawał stronom bardzo dużą swobodę, co w praktyce prowadziło do powszechności ustnych porozumień i nieformalnych ustaleń, zwłaszcza w ramach dzierżaw międzysąsiedzkich.

Uregulowanie przepisami obowiązujących trendów

Rząd ocenia ten stan jako niewystarczający i anachroniczny. Obowiązujące rozwiązania są spuścizną podejścia z czasów PRL, gdy dzierżawę w rolnictwie postrzegano jako zjawisko przejściowe.

Tymczasem po 1990 roku dzierżawa gruntów prywatnych zaczęła dynamicznie się rozwijać. Badania Instytutu Ekonomiki Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej pokazują, że w około 85 proc. gospodarstw korzystających z dzierżawy dominują umowy międzysąsiedzkie, a grunty z dzierżaw prywatnych stanowią blisko 73 proc. całkowitej powierzchni dzierżawionej ziemi.

Projekt ustawy wprowadza wyraźny podział na dzierżawy krótkoterminowe i długoterminowe. Umowy do 8 lat będą traktowane jako krótkoterminowe, natomiast umowy powyżej 8 lat, jako długoterminowe. Ich maksymalny czas trwania nie będzie mógł przekroczyć 30 lat. Nawet umowy zawarte na czas nieoznaczony lub na okres życia stron mają być z mocy prawa uznawane za umowy trzydziestoletnie.

Nowe obowiązki dzierżawców i właścicieli

Jedną z najbardziej odczuwalnych zmian będzie obowiązek zachowania określonej formy umowy. Dzierżawa rolnicza będzie musiała zostać zawarta na piśmie z potwierdzeniem daty przez notariusza, ARiMR lub wójta, w formie elektronicznej albo jako akt notarialny. Niezachowanie tej formy spowoduje nieważność umowy, co definitywnie kończy epokę ustnych uzgodnień.

Ustawa reguluje także kwestie czynszu. Jeżeli strony nie ustalą inaczej, przy umowach do jednego roku czynsz będzie płatny z końcem dzierżawy, a przy umowach dłuższych, do 31 października danego roku dzierżawnego. Przewidziano również możliwość podwyższenia czynszu, jeżeli właściciel poniesie nakłady zwiększające użyteczność gruntu.

Nowe przepisy wzmacniają pozycję właściciela oddającego grunt w dzierżawę, przyznając mu prawo kontroli sposobu użytkowania gruntu. W przypadku umów długoterminowych będzie on miał prawo żądania informacji o planach produkcyjnych dzierżawcy. Jednocześnie ustawodawca porządkuje kwestie poddzierżawy i przenoszenia praw z umowy, wprowadzając jasne warunki i ograniczenia.

Konieczność dostosowania starych umów do nowych przepisów

Szczególnie istotne są przepisy przejściowe. Umowy zawarte przed wejściem w życie ustawy w formie innej niż przewidziana w nowych przepisach będą obowiązywać maksymalnie przez trzy lata. Po tym czasie ulegną rozwiązaniu z mocy prawa. Oznacza to, że wielu rolników będzie musiało w stosunkowo krótkim czasie sformalizować dotychczasowe relacje albo liczyć się z utratą podstaw do korzystania z gruntów.

Projekt został skierowany do szerokich konsultacji publicznych, a wejście ustawy w życie planowane jest po upływie trzech miesięcy od jej ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. Dla rynku nieruchomości rolnych będzie to jedna z najważniejszych zmian legislacyjnych ostatnich dekad, wymagająca od właścicieli i dzierżawców szybkiej analizy i dostosowania się do nowych realiów prawnych.