Nie tylko cena

Jak zaznaczyliśmy na wstępie, działki rolno-budowlane są tańsze niż grunty przeznaczone pod budowę. Obecne prawo pozwala na zakup tego typu nieruchomości gruntowej o powierzchni do 1 ha. Z jednej strony otwiera to nowym nabywcom drogę do działek, z drugiej chroni cenne grunty przed odrolnieniem. Ten typ działki stawia jednak przed inwestorem spore ograniczenia. W związku z tym należy sprawdzić interesującą nas nieruchomość pod kątem możliwości projektowych. Na działce rolno budowlanej ściśle określone grunty przeznaczone mogą być tylko pod uprawę.

Warto pamiętać, że działka o omawianym przez nas przeznaczeniu będzie trafioną inwestycją tylko, jeśli będziemy mogli postawić na niej wymarzony dom. W przeciwnym razie zamrozimy kapitał i jedynym wyjściem będą długie urzędnicze procedury odrolnienia działki, które nigdy nie dają gwarancji sukcesu. Dlatego przyszły kupiec po konsultacjach z właścicielami konkretnej parceli powinien przejrzeć miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dokument ten znajdziemy w urzędzie gminy. Jeśli nie jest prowadzony, należy złożyć wniosek z pytaniem o charakter konkretnej działki wraz z charakterystyką gruntów.

Liczy się plan

Jako inwestorzy z konkretnymi zamiarami, musimy weryfikować interesujące nas parcele pod kątem użyteczności inwestycyjnej. Jest to szczególnie ważne w miejscach, które łączą w sobie nieruchomości budowlane i rolne. Aby mieć stosowny pan i realnie ocenić sytuację, niezbędna może okazać się pomoc geodety. Fachowiec nie tylko przeanalizuje rodzaje gruntów występujące na naszej działce, ale scharakteryzuje też ukształtowanie terenu. Dzięki temu będziemy dokładnie wiedzieć, czy konkretny budynek może stanąć tam, gdzie chcemy. Tego typu wiedza pomoże nam też określić koszt przygotowania gruntu pod budowę.

Odpowiadając sobie na pytanie, czy warto kupić działkę rolno-budowlaną, musimy brać pod uwagę nie tylko jej cenę, ale i formalności, jakie będą łączyły się z przygotowaniem jej pod budowę. Jeśli nasz kontakt z urzędnikami ograniczy się tylko do sprawdzenia charakteru nieruchomości, to nie ma się czego obawiać. Jeśli jednak grunty, na których chcemy budować są rolne, załatwienie tej sprawy może kosztować nas sporo czasu i uwagi. W takim wypadku cały zakup może okazać się nieopłacalny, szczególnie jeśli różnica w cenie realnie nie jest duża. Grunt budowlany w założeniu posiada też drogę dojazdową, której brak innym typom nieruchomości. Jeśli do naszej działki nie prowadzi żadna droga, będziemy musieli ją poprowadzić i za to zapłacić jeszcze przed rozpoczęciem prac budowlanych.

Artykuł Działka rolno-budowlana – czy warto ją kupić? pochodzi z serwisu Elżbieta Stanisławska.

Parcela gotowa do budowy

Wybór i zakup wymarzonej działki to dopiero początek prac nad przyszłym domem. Aby ekipa budowlana mogła zacząć pracę, niezbędne jest pozwolenie na budowę, które posiada każda uzbrojona działka. Oznacza to, że budynek, który na niej zaplanujemy, jest zgodny z Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Plan ten jest niezwykle ważnym dokumentem dla każdego inwestora. Od wyżej wymienionej zgodności zależy bowiem powodzenie planowanej budowy.

Uzbrojenie działki to jeszcze więcej, ponieważ jest podłączeniem domu do podstawowych mediów oraz połączeniem jej z drogą dojazdową. Bez rozwiązania tego typu kwestii w domu nie można byłoby zamieszkać. Ponieważ sprzedaż działki uzbrojonej oznacza pozbycie się parceli podłączonej pod prąd czy gaz, w czasie kupna należy zwrócić szczególną uwagę na umowy z dostawcami. Jeśli podpisywał je stary właściciel, należy uporządkować formalności związane z tym, że w przyszłości będziemy tam mieszkać.

Ile kosztuje uzbrojenie działki?

Działki uzbrojone są tańsze. Etapu podłączenia mediów czy poprowadzenia drogi do parceli nie da się jednak uniknąć. Dziś szacunkowy koszt uzbrojenia to nawet 20 tysięcy złotych. Ostateczna cena jest oczywiście indywidualna. Od czego zależy? Decydujący jest nakład pracy, jaki trzeba włożyć w połączenie terenu z siecią elektryczną czy wodociągową. Im trudniejszy teren lub większe oddalenie od głównych dróg, tym drożej.

Mimo to inwestorom wciąż opłaca się kupować droższe parcele, które posiadają już wszystkie niezbędne podłączenia. Dzieje się tak, ponieważ formalności, które musimy spełnić posiadając działkę nieuzbrojoną, zabierają nam czas i pieniądze. Pozwolenie na budowę i wspomniana już zgodność z Planem Zagospodarowania Przestrzennego to ułatwienia, które wielu uważa za bezcenne.

Trudno określić czy bardziej ekonomicznym wyjściem jest kupno działki uzbrojonej, czy nieuzbrojonej. Koszt podłączenia parceli pod prąd czy wodociąg wliczany jest zwykle w cenę nieruchomości, a tę można negocjować. Właśnie dlatego tak wiele osób marzących o własnym domu rozgląda się tylko za działkami uzbrojonymi. Bardzo możliwe, że transakcja tego typu jest dla nich bardziej bezpieczna, a przyszła budowa pewniejsza. Uzbrojona działka to z pewnością mniej formalności i kilka kroków bliżej do rozpoczęcia budowy.

Jeśli na etapie wyboru pojawiają się wątpliwości, jakiej parceli szukamy, warto skonsultować się ze specjalistą. Fachowiec branży budowlanej właściwie oszacuje koszt uzbrojenia działki i pomoże nam w decyzji dotyczącej konkretnej nieruchomości. Z całą pewnością kwestii tej nie warto zostawiać przypadkowi.

Artykuł Działka uzbrojona – co to znaczy? pochodzi z serwisu Elżbieta Stanisławska.

Działka działce nierówna

Na polskim rynku nieruchomości znajdziemy bardzo szeroki wybór działek. Nie każda z nich nadaje się jednak pod budowę domu czy innego budynku gospodarczego. O tym jakie prace można przeprowadzić na danej parceli decyduje specyfikacja gruntów i wspomniany we wstępie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dlatego dla każdego inwestora myślącego o kupnie gruntu kluczowy jest właśnie ten plan. Dokument, o którym mowa zawiera spis wszystkich gruntów na sprzedaż oraz dokładnie określa ich charakter i inwestycje, które można przeprowadzić na danym terenie. W tym kontekście MPZP, zwany też planem miejscowym, to pierwszy dokument jaki muszą sprawdzić potencjalni inwestorzy, aby poznać działki dostępne na terenie jaki ich interesuje. Jak powstaje taki spis? Niezbędna jest uchwała gminy, która określa warunki panujące na danym terenie i tym samym uściśla wymagania i możliwości inwestycyjne danego gruntu. Dzięki temu mogą wejść w życie właściwe przepisy będące później podstawą do decyzji administracyjnych dotyczących konkretnego terenu.

Działki gruntowe można podzielić na kilka rodzajów gruntów. Należą do nich tereny leśne, działki siedliskowe oraz inwestycyjne, tereny rolne, rekreacyjne i budowlane. Każdy z nich otwiera przed inwestorem różne możliwości i wiąże się ze specyficznymi wymaganiami. Przeznaczenie każdego rodzaju gruntu jest ściśle określone w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Rolnictwa, a nie zastosowanie się do tych zasad może skutkować brakiem zgody na budowę lub cofnięciem inwestycji. Na początkowym etapie zagospodarowanie gruntu wiedza ta jest więc kluczowa.

Charakterystyka działek gruntowych

Grunty leśne, jak nazwa wskazuje, zajmują lasy i niezwykle trudno jest o pozwolenie na budowę w takich terenach. Mogą na nich powstawać tylko budynki związane z gospodarką leśną. Inwestycje przeprowadzane na tych rodzajach gruntów muszą służyć przyrodzie i chronić tereny zielone. Dużo łatwiej zmienić charakter gruntu rolnego. Mimo że pierwotnie jest on przeznaczony pod uprawy istnieją procedury pozwalające zmienić taki teren w działkę budowlaną. Warto podkreślić, że właścicielem tego typu terenów, podobnie jak działek siedliskowych, musi być osoba prowadząca działalność rolniczą. Grunty siedliskowe mogą być przeznaczone pod budowę zagród, często wytycza się też na nich pastwiska. Są to więc tereny, na których powstają inwestycje wspierające produkcję rolną

Grunty inwestycyjne znajdują się zwykle z dala od miast i wykorzystywane są pod budowę fabryk i infrastruktury o charakterze przemysłowym. Działki rekreacyjne zajmują zwykle ogródki działkowe, a budowlane możemy przeznaczyć pod budowę domu. Jak widać gruntu nie można wykorzystać na dowolną inwestycję, a do niektórych terenów nie mają prawa inwestorzy prywatni. Przykład działki rolnej pokazuje też, że charakter gruntu często można zmienić działając zgodnie z przepisami określonymi w prawie administracyjnym.

Artykuł Jakie są rodzaje działek pochodzi z serwisu Elżbieta Stanisławska.

Działka działce nierówna

Rodzaj działki jest decydujący dla charakteru przeprowadzanych na niej inwestycji. Jeśli zależy nam na bezpiecznym ulokowaniu kapitału w grunt, bez zamiaru zabudowy, działka rolna będzie idealna. Jeśli jednak naszym celem jest dom, lub nie wykluczamy jego budowy, parcela powinna być budowlana, Z czego wynika rodzaj danego miejsca? O charakterze nieruchomości ziemskich decyduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który posiada każda gmina. Warto mieć świadomość, że na prowincji tego typu dokumenty są aktualizowane rzadziej. W takiej sytuacji o rodzaj danej działki musimy zapytać gminę. Czas jaki zajmie odpowiedź zależy czy pytamy o parcele uzbrojoną lub usytuowaną w sąsiedztwie innych budynków. Im gorzej skomunikowany teren, tym dłużej może potrwać ustalanie jego charakteru.

W niejasnych sytuacjach warto sięgnąć do jeszcze innego dokumentu. Przydatne może okazać się studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zawiera ono założenia polityki przestrzennej w danym miejscu i musi być zgodne z planem. W razie wątpliwości to właśnie do tego tekstu sięgają urzędnicy.

To ważny krok, ponieważ rodzaj danej parceli nie zawsze jest oczywisty, często wynika z uwarunkowań terenu lub rodzaju gleby. Ogólna zasada mówi, że gruntami rolnymi są przede wszystkim te, na których prowadzono już taką działalność. Zdarzają się jednak wyjątki.

Najważniejszy jest cel

Jak już wspominaliśmy, to plany związane z danym miejscem powinny podpowiadać nam, jakiego rodzaju działki szukamy. Polskie prawo daje oczywiście możliwość zmiany charakteru danego gruntu. W ostatnich latach sporo słyszało się o tak zwanym odrolnieniu działek. Obecnie jest to jednak proces żmudny i obarczony kosztami. Decydując się na to, należy dokładnie je wyliczyć, zwracając uwagę na koszty ewentualnego uzbrojenia parceli. Podłączenie pod sieć kanalizacyjną i elektryczną oraz zabezpieczenie drogi dojazdowej to wydatek rzędu nawet 20 tysięcy złotych. Dlatego osoby marzące o własnym domu powinny rozglądać się za działkami budowlanymi, nawet jeśli ich cena jest wyższa niż podobnych gruntów o innym charakterze.

Tego typu decyzja może okazać się niezłą inwestycją. Kupno działki budowlanej nie jest zobowiązaniem do budowy. Obecnie widać trend polegający na kupowaniu tego typu nieruchomości, a budowaniu się za kilka lat w lepszych warunkach ekonomicznych. Bez względu na to, co zamierzamy zrobić z naszą działką budowlaną, jej wartość w perspektywie roku będzie rosła najszybciej.

Artykuł Działka budowlana czy rolna? pochodzi z serwisu Elżbieta Stanisławska.

Typ działki ma znaczenie

Polski rynek nieruchomości proponuje inwestorom kilka typów działek. Osoby planujące budowę najczęściej szukają parceli budowlanych. Nic dziwnego. Mimo że to właśnie ten typ gruntu jest najdroższy, pozwala oszczędzić przyszłym właścicielom wiele pracy i wydatków. Przede wszystkim, inwestując w taką ziemię, mamy pewność, że otrzymamy pozwolenie na budowę. Oczywiście ostatecznie zależy ono od projektu i ustaleń geodety, ale nie ma ryzyka, że na tym gruncie zabronią nam budować. Tego typu gwarancję może dać tylko działka budowlana.

Wielu inwestorów, kierując się ceną, zaczyna interesować się parcelami o typie rolniczo-budowlanym. Są tańsze i na nich też można budować. W praktyce okazuje się jednak, że nie wszędzie i nie wszystko. Grunt mieszany wymaga decyzji gminy dotyczącej usytuowania i wielkości budynku. Taką ziemię może kupić każdy z ważnym zastrzeżeniem. Osoby nie prowadzące działalności rolniczej mogą nabyć tylko hektar. Jak widać oszczędność na cenie może nas kosztować utratę decyzyjności i zdanie się na biurokrację, która dodatkowo może potrwać.

Kosztowne formalności

Oczywiście każdy przypadek jest indywidualny i zdarzają się parcele o mieszanym typie, które są prawdziwą okazją dla osób planujących budowę. Dużo częściej jednak idealnym rozwiązaniem okazuje się uzbrojona działka budowlana. To kiepska wiadomość dla osób szukających oszczędności. Tego typu nieruchomości gruntowe są najdroższe. Ich stan pozwala za to na szybkie rozpoczęcie prac. Do działki uzbrojonej musi być poprowadzona droga oraz media takie jak woda czy prąd. W praktyce oznacza to, że w tej sytuacji wystarczy tylko dopasować projekt do warunków gruntowych i można otwierać budowę.

Od decyzji o budowie do pierwszej nocy w nowym domu prowadzi długa droga. Inwestorzy prywatni muszą załatwić sporo formalności i dopilnować prac geodezyjnych czy notarialnych. Pozwolenie na budowę to ważny etap, który rozpoczyna realizację marzeń. Typ działki, jaki wybierzemy pod budowę, ma kluczowe znaczenie. To od niego zależy, jak szybko otrzymamy wspomniane pozwolenie i ekipa budowlana będzie mogła zaczynać. Dlatego należy dobrze poznać stan prawny i typ każdej interesującej nas działki. Każdy etap prac, jakie zostały na niej już wykonanie, to krok bliżej do własnego domu.

Artykuł Jaka działka pod budowę domu? pochodzi z serwisu Elżbieta Stanisławska.

Skupimy się tutaj na działkach budowlanych, z przeznaczeniem na zabudowę jednorodzinną. Jednak część porady ma charakter uniwersalny i można je zastosować w przypadku każdego typu parceli.

Uporządkuj działkę

Grunt może być w różnym stanie. Szczególnie, jeśli nie był użytkowany, to istnieje spora szansa, że powstało wiele zaniedbań. Na pewno spora część z nich jest łatwa do usunięcia, a jednocześnie niekorzystnie wpływa na cenę (chociażby dlatego, iż z ich powodu działka robi złe wrażenie). Typowe tego typu mankamenty działek to:

– chwasty,

– krzewy i drzewa,

– śmieci.

Najłatwiej pozbyć się chwastów i wybujałej trawy, bo wystarczy koszenie. Jeżeli działka przez dłuższy czas stoi nieużytkowana, warto kosić ją kilka razy w roku. Samodzielnie lub dogadać się z kimś z okolicy, kto zrobi to odpłatnie. Usunięcie krzewów to nieco więcej pracy. Za to w przypadku niektórych drzew (już większych) konieczne może się okazać pozwolenie na ich wycięcie.

Nieużytkowane działki często stają się mimowolnymi wysypiskami śmieci. Czasami sam właściciel składuje tam stare rzeczy, a zdarza się też, że ktoś wywiezie tam odpadki. Takie zanieczyszczenia koniecznie trzeba usunąć, zanim przystąpi się do sprzedaży. Samo uporządkowanie działki, chociaż nie wymaga zbyt wiele pracy i nakładów finansowych, ma spory wpływ na finalną cenę oraz na tempo znalezienia klienta.

Tutaj jest istotna uwaga – popyt zawsze kształtuje cenę. Więc jeśli robisz cokolwiek, co wpływa na szybsze znalezienie klienta, jednocześnie też działasz na korzyść swojego zarobku, ponieważ podnosisz wartość działki.

Zadbaj o uzbrojenie

Jeśli to możliwe i media są w okolicy – doprowadź je do działki. Nie jest to skomplikowany proces, jednak w ogłoszeniu źle wygląda, jeżeli działka pod dom nie ma mediów. Często takie anonse są przez szukających automatycznie pomijane, ponieważ pojawiają się domysły, iż nie ma możliwości doprowadzić do parceli wody, prądu i gazu.

Popraw jakość drogi

Jeżeli do działki prowadzi nieutwardzona droga, postaraj się poprawić jej jakość we własnym zakresie. Takie drogi często są bardzo dziurawe i pomóc może nawet wysypanie gruzu do najgłębszych dziur. Najlepszym rozwiązaniem jest wysypanie całej powierzchni drogi jakimś sypkim, dedykowanym do tego materiałem, jednak jest to też najbardziej kosztowne.

Podziel działkę

Jeżeli działka jest duża, zastanów się, czy nie warto jej podzielić. Poza miastem domy zazwyczaj stawia się na działkach o powierzchni 10 arów i nieco powyżej. Więc jeśli twoja parcela jest sporo większa, przeprowadź podział, a na pewno sporo na tym zyskasz.

Zadbaj o dobre ogłoszenie

Jeśli nie decydujesz się na usługi pośrednika (co niekoniecznie jest dobrym pomysłem, ponieważ profesjonalista zadba o to, aby wszystko było zrobione porządnie), stwórz atrakcyjne ogłoszenie. Podstawą są dobre zdjęcia. Te będziesz mógł wykonać dopiero wtedy, gdy uporządkujesz działkę. Zaopatrz się w dobry aparat i fotografuj wtedy, gdy jest najlepsze światło, czyli wczesnym rankiem lub wieczorem – środek dnia z ostrym słońcem to niekorzystna pora.

W kwestii opisu – musi być on przejrzysty, zachęcający, a jednocześnie ma zawierać wszystkie istotne dane. Brak podstawowych informacji potrafi zniechęcić potencjalnego klienta i w wielu przypadkach zamiast skontaktować się z tobą w celu uzyskanie większej ilości danych, po prostu odrzuci tę ofertę.

Ogłoszenie zamieść w miejscu, gdzie zobaczy je jak największa grupa potencjalnych nabywców. W praktyce oznacza to któryś z wiodących portali internetowych z ogłoszeniami nieruchomości. Zainwestuj w promocję anonsu i przygotuj się na odbieranie wszystkich telefonów. Ogłoszenie i proces obsługi klienta mają bardzo duży wpływ na możliwość uzyskania wyższej ceny.

Artykuł Jak podnieść wartość działki przed sprzedażą? pochodzi z serwisu Elżbieta Stanisławska.